この記事は今後の不動産激変時代など「時代変化」についての記事ですが、こちらを読むと、以下の内容が分かります。
■激変する時代に対して大家さんが生き残りをかけて準備すべき方向性が少し分かる。
■「未来への不安」について考え、改めて不安についての大事な「お守り」を振り返りつつ、不安を緩和する方法について考える重要性について理解が進む。
では今日も早速、行ってみましょう♪
■昨今の大家業に起こっていた課題～今までの空室対策では埋まらない時代へ突入していた現状～
これまで、昭和時代から安泰な大家業経営をされてきた地主さんなどは、たとえ穏やかでのんびりとした経営をしていたとしても、基盤の見直しですとか、大幅なやり方の変更、新しい技術の習得をしなくても、不動産承継までは比較的大きな問題や影響もなく、健全な大家業運営を成り立たせられたことの方が多かったのではないかと思います。
しかし、昨今ではそうした今まで安泰であった不動産であっても空室問題が続いたり、家賃を下げても下げてもなかなか入居者が決まらないなど、個人大家さんに吹いている「風」は激変してきています。そこには理由があって、不動産業界を取り巻く環境が激変してきているからです。
昔ながらの大家さんから見ると昔から何一つ変わっているようには見えない、と思われるかもしれませんが、氷河期世代を直撃していた長きにわたるデフレ不況は、不動産界隈でも同じように起こっていて、同じように従業員の時間と労働の無限注入という闘い方を余儀なくされていました。
不動産会社も管理会社も生き残りをかけて「価格競争」という戦場で闘い、不動産会社で言えば、プロの管理によって万全な管理をされ、万全な家賃体制を整えて高く再販するという新しい形で、高値での売却を実現させるようになり、そうしたプロの宅建業者の本気の管理による不動産と、大家さんの物件が同じ市場で闘う事が余儀なくされる状況というのが生まれました。（ちなみに私はこうした宅建業者で再販までの管理を担当していました。）
けれども、宅建業者が独り勝ちなのか？というとそうではなくて、昔は無かった集客を得意とする不動産の中抜き業者（広告会社）によって宅建業者も中抜きをされるようになっている構造があるというわけです。
不動産業界の中では平和な印象である管理会社でさえ、管理手数料の価格競争が起こっていて、そこでは当然同じように「無限注入戦法」が採られたと思われ、とても疲弊している様子が近くにいてもうかがえます。
みんなここまでの時代も
生き残りをかけて、
本気で闘ってきたのです。
そして、失われた10年は20年になり、30年に達したところで、皆さんご存知の通りパンデミックが起こりました。
■さらに加速した不動産激変時代がやってきた！
ただでさえ、そうした激変時代がやって来ていた大家業界隈ですが、それは2020年に起きた世界的なパンデミックによって、さらに加速をしています。
ここからはそれら激変時代に今後、どのような変化が起こっていって、大家業に対し、どのような影響が考えられるか？ということについてひとつひとつ、ざっくりとではありますが考えていきたいと思います。
■人口減と超高齢化社会の未来が決まっている日本、高齢者や外国人居住者を受け入れる準備
まず、日本は人口が減っていく未来と超高齢化社会がやってくる未来がすでに確定していて、その問題については、パンデミック以前に何十年も前から言われてきていたことではありました。
その後も残念ながらデフレ不況による「失われた10年」に対してなんの抜本的な対策もしないまま放置し、晴れて何の目的があったのかは分かりませんが30年を達成してしまった、主に日銀などのイミフな判断と政治同様、もちろん出生率が上がっていくこともなく、上がっていく見込みもないままただただ絶望の時間が過ぎていったのが我が国･日本でした。
私自身もこの構造がある程度理解できるまでに、ほふく前進で地べたを1歩進んで2歩下がるような時間を20年を過ごしてしまった恥ずかしい状況なので、時代や政治を責めるつもりはありません。
ということで、数十年前から危惧されてきた超高齢化社会というのは、予測通りにやってきました。そういうわけなので、大家さん達の物件の中にも高齢の方の単身住まいというのを今後、受け入れていくケースが多くなるはずです。
今まで働き盛りの方たちをターゲットとしてお部屋を貸し出していた方が多いと思うのですが、これからは圧倒的に高齢者の方が多くなるということで、高齢者の方が持っている年代としての特性ですとか、高齢者が快適にかつ安心して、もちろん大家さん側も双方が安心して暮らしていけるような工夫というのが新しく必要になってくるのかなと思います。
そして、場合によっては、日本という国家が現在よりも人口との兼ね合いもあって今後、外国人の国内居住や就労というのを積極的に認めていく方向性になった場合、今度はご高齢者の場合と同じようにその外国人居住者のために、双方が安心して快適に暮らせるような工夫というのが当然、新しく必要になって来るという事になります。
■パンデミック後に加速した国民大移動
時代の変化3つ目という事になりますが、これは特に2020年に起こったパンデミックによる影響になりますが、仮にパンデミックが起こっていなかったとしても、いずれ私たちが必ず迎えていくことになっていた時代の変化とも言えます。それが、パンデミックによって10年とか20年という単位で短縮されたというだけの話でもあります。
それは主に、テレワークなどの浸透から始まった「都心部に住む必要性の希薄化」です。これまでは定時に会社に出社しなければならない「謎のきまり」がずっと続きましたので、つまり、定時出社を死守できない背景を持った人たちというのは、社会の絶対軸から外れる道を取るしかありませんでした。脱輪･脱線の人生も非常に厳しい時代でした。
けれども、少し考えてみれば分かると思いますが、今現在突入したと言われる「大相続時代」、その前には確実に「大･介護時代」が私たちを待っています。
その時までに、今回のような形としてはパンデミックであり、その影響を多大に受けた人々がいることを思うとかんたんに言ってはいけない事なのかもしれませんが、「出社を死守しなくても一般的な暮らしが維持できる道」の幅員が広がって、一定の路面整備が短時間で出来たことは、日本の未来の地獄絵図をひとつ消しかけ始めたとも思います。
■岩カキコの2018年秋の余談
変な話ですが、私はパンデミック以前の2018年の秋に最後の会社を退職しており、失業保険を受け取るには、形だけでもハローワークへ定期出頭して求職活動っぽいことをしなければならなかったので（テレワーク･リモートでもし何かいいものがあれば検討しようとも考えていました。）
リモートで出来るお仕事あるかなー？
出社しなくても雇ってくれる企業というものを一応、たまたま気楽に探していたのです。結果として、当時、東京都心部のハローワークであっても、完全リモート、完全テレワークの求人というのは殆ど数がなく、出てきた求人の条件も非常にシビヤなものが多かったです。それだけではとても人生を維持することが難しいと思われるレベルでした。
これから介護が始まる時代に突入するというのに、このままでは多くが介護を背負う世代、つまりまた団塊世代が改めて地獄を見ることになるんだな、と思っていました。そして限りなく高確率でその予測は現実のものとなるだろうとも思っていました。
■TOYOTAが静岡県裾野市で推進する未来都市ウーブンシティ
話が脱線してしまいましたが（笑）、そういうわけで目出たくもある内容として、リモート･テレワーク化が絶好調で進み、大企業も都心部の本社を売却するような流れも出てきたことによって「東京に住み続ける意味ってないんじゃないの？」と考える層が増えてきました。これは皆さんも肌感で感じられていることだと思います。
今後どのように国内で人口が分散していくかというのは分からないんですけれども、例えばTOYOTAが進めている静岡県裾野市のウーブンシティのような形で、未来都市の形成を地方が現都心部よりも先に達成することも今後考えられますし、
そうなっていくと正直、今まで不動産価値としては注目をされてこなかった地方都市ですら今後人口を集めていく可能性もあり、人口が集まれば需要が上がることで土地価格も上がっていくことになるわけで、不動産ガラガラポンが起こるという気がしています。
この時に考えなければならないもう一つの側面としては、今、物件がある土地が完全に人口が減少していって、街として機能しないような方向性に傾いた場合、大家さんはどういう時点でどういう方針を採るかっていうことは、日本のどの地域であっても考えておいた方がいいのかなという事です。
■イノベーションによる不動産（土地）価格価値の大改編
前項のウーブンシティの話でも少し触れましたが、今後イノベーションが進むことで全国的に土地価格についての価値観の見直し、大改編というのは日本全国で起こる気がしています。
地方都市の再開発のほかに、不動産に影響するものとしては電気自動車と自動運転がもっと普及していった先には、タクシー代が電車料金より安くなる、という話があります。
そうなると、今まで絶対だった「駅チカ」物件の価値が10年後、20年後どうなっていくのか？という事です。都心部･駅チカ物件が独占していた土地価格や不動産における「良い漁場」が、地方や郊外に分散されていく可能性があるという事です。
しかし、一方で2013年にはエストニアの首都タリンで、2020年3月には欧州のルクセンブルクで、そして現在はフランスのダンケルク、ドイツのベルリンやボンでも導入に向けたトライアルが始まっていることとして、国内すべての公共交通を無料化したMaaS（Mobility as a Service）の実装への方向性というものが主に欧州で活発化していっている動きも同時にあります。
■新しい電子マネー･仮想通貨の普及による変化と新しい時代に起こり得る「空室問題」
最後の時代変化の強烈なものとしては、やはり今急激に一般層にも普及し始めている電子マネーですとか暗号資産、そしてその送金に関することになります。
電子マネーや暗号資産ですとかそういった現金以外の新しい金融資産について、私の両親などを見ていても、それ以前にPC上でのカード決済自体が怖くてできないですとか、PC上で金融機関からの振込手続きさえ心理的に受け入れられないので窓口、少なくともATMに振込に行くといった光景があり、私はそれを身近で見ています。
団塊世代以上の方々にとっては、どうしてもそこへの適応と耐性が持つことに対して心に大きな障壁があり、どんどん進んでいくイノベーションについていけないという現状があるように見られます。
それも大家業で言えば当然で、不動産業界自体がその縮図のような構造をしてきていた為、新しいものを導入しなくても、新しいツールに適応しなくてもFAXひとつあればOKというような時代が何十年も続いてきてしまったという事もあります。
せっかく緩やかに変化していくことが可能だったにもかかわらず、新しいことを拒絶し続けたことが続いたことで、一気に嵐のような勢いで変化を強いられることになりそうです。
けれども、現在そこについても、とうとう革新的変化というものが起こりつつあります。（なんと2022年の9月までに一部の不動産契約の電子化スタートするそうです…FAXしか使ってこなかったのに大丈夫なのか!?地方の大半の不動産屋さん）
デジタル庁の設立もあって、電子化とペーパーレスの波は津波のごとく、これまでイノベーションの最果ての一族だった不動産界隈、そして係わる役所、金融機関を襲っています。建築確認も印鑑が不要ということがスタートし、時代は紙の紙くず化を推し進めていっています。（これも他の業界に比べれば2.3周遅れの話ですが不動産界隈では本当に実施されそうで革新的な話のような気がします。）
そして、他人事のようにすらすらとここまで読んでしまった大家さん、大家さんの物件資料も今すぐすべてデータ化へ向け進めていかなければなりません。その理由はまた改めて話しますが、先にそれを作業として勧めていくことには1つの損もありませんので、出来るところから少しずつでもデータ化作業を進めていってください。
これから訪れる新しい時代のことやその変化については無料動画ほうでさらに熱く語っているので、そちらをご視聴いただきたいのですが、
新しい時代に起こり得る「新しい時代の新しいタイプの空室問題」というのは確実に、これら一般に普及したサービスに対して適応できなかった大家さんの物件に対して起こってくることになるだろうという事です。
そして、新しい時代に適応していく為には的確な管理のための土台作りが必要となってきますし、その第一歩は何といっても「全ての不動産資料のデータ化」から始まります。
そして、今回ここまでにお話した内容、新しい何か 普及してきているテクノロジーなりサービスなりが出てきた時に
・それがどういう事のためのサービスなのか？
・自分でも使ってみることは出来るかな？
ということを、今ついていけるうちに適宜キャッチアップしていくというのは非常に大事になるのかなと私自身も危機感を持ちながら、思っています。
やはり、そういう普及してきている新しいサービスの方向性から、その時代が求めているものが見えてきますし、物件をそういったニーズに出来る限り寄せていくというのは、大家業にとっても非常に重要だと思うからです。
■電子マネーや暗号資産が生み出す「新しいタイプの空室問題」
動画でもお話していますが、私は個人的には今後賃貸に特化した暗号資産というのは必ずどこかで出来るのだろうなと思っています。不動産も車同様にマイホームなど持たず「共有･レンタル」主流の時代が到来するはずで、そうなるとみんないずれかの不動産を借りることになる流れが出てきます。（賃貸という概念が崩れなければ）
その時に、持っているだけで現金よりも数段高い利率で増えていって、住居を借りるために増やしたコインを実際に使っていけるとなれば、そのコインは一般にも普及していくでしょうし、信頼や市場の意味でも、その地位を確立することが出来る可能性が高い気がします。
そうなった時に、とてもいい部屋だけど、貯めたコインでの支払いに対応していないとなれば、「残念だけどコインでの支払いが出来ないから別の物件にしよう。」とそもそも最初の段階で選ばれない物件にもなり得ます。
今現在も、同じようなことは実際に起きていて、「カードが使えないならやめよう」「PayPayが使えないなら別の店にしよう」なんていう事は日常でも頻繁に起こっている事象です。
ですから、今すぐ仮想通貨に投資しよう！電子マネーにチャージしよう！ではなくて、なぜ？今急激に普及し始めているのか？というようなところから、その情報に触れてみる、負担の少ない所からちょっと心の障壁を越えて新しいことに触れてみる、という事をしていくことは、今後の大家業の未来を予測していく上でも非常に大事なのではないかと思います。
今一般に最も普及している電子マネーで言うとSUICAのような交通系カードなのかな？と思うのですが、SUICAがすこし普及して皆がコンビニで電子決済する姿を見かけるようになったのはいつ頃だったかな？と考えた時に、私が日常生活レベルで体感したのは、おそらくちょうど東日本大震災があった10年前位だったと思います。
そう考えると、きっとですね
10年後、もっと早いかもしれませんけれど暗号資産というのはそういうポジションになっているのではないかなと思います。
ですから、今のうちに投資しようとかではなくて、先ほどの話と重複しますが、知っておく、触れておくというのはひとつの新しい時代への変化に淘汰されない為の行動、準備になるのかな？と思っています。
■新しい時代変化へに対する恐怖や不安は皆、共通。
たくさん未知の領域や未来予測に対して話をしてしまったので、大きな不安や恐怖感を抱かれた人もいるかもしれませんが、そういった変化する未来への不安というのはきっと皆共通して抱くものだと思います。
今仮に順風満帆な満室経営をされている大家さんであっても、この激変する時代へ自分の不動産やその基礎的な土台、大家としての自分の考え方を対応できるものへ変化させていく、いわば「破壊」と「再生」の作業というものは必ず皆やっていかなければならない課題になるとも思います。
けれども、未来への大きな不安を抱いた場合、以前お話した下記リンクにある「不安に関する話（お守り付）」についてもう一度改めて読み直して頂きたいという事と
「不安を持っていること自体のほうが原因よりも大きなリスクになる」ということから、不安を出来るだけ小さいものにしていく工程を取り入れていくことも重要となります。
結論から言うと、今回の記事で実際にやっていったような「今後の起こり得る変化予測」を常に更新していって、その変化が訪れた時までに大家さんが実際どのような対応をしていくかという道筋を時間をかけて作っていく、準備していくことでしかそれは解消できない事だろうと思います。
そして、以前の不安の話の時の時と同様に、その不安を「大家業の税金だ」くらいに思えるほど小さくすることが出来るまでは、心理状態として散財リスクのある危険な状況ですから、是非「お守り」を遵守して、手間ひま根気がかかる土台作りをしっかり進めていきましょう、という事になります。
その土台構築に活用できて、パソコンが苦手であっても的確な管理が出来るようになる教材（本当は父のためにつくったもの（笑））を現在準備していますので楽しみにしていてください。
ではまた元気にお会いしましょう！
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