■敷金･保証金とは？
賃借人さんが大家さんから賃貸物件を借りる際に、将来家賃滞納が起こった場合や退去時の原状回復費用に備えて、予め契約時に「預かり金」として一定の金額を納めてもらう事を契約条件にする場合があります。
退去時（契約終了時）には何ごともなければ、大家さんは基本的に「預り金」である敷金、保証金は賃借人さんに返却しなければならないわけですが、
家賃滞納がある場合や、原状回復義務の認識に則って、賃借人さんの過失による室内や設備の破損･毀損がある場合には、修繕費を敷金･保証金と相殺して返金されることになります。
参考＞＞原状回復義務とは？
その他に賃借人さんには「特約による負担」というものが契約上ある場合があります。
特約は「特別に別途、条件付けを相互で約束する事」であり、契約の自由の原則に基づき、一般的な条件とは異なる内容を相互に合意して約束するという意味であることから、敷金トラブルの殆どは、これまで特約枠を悪用して行われてきたケースが多くありました。（大家さんが認識不足のために、不動産業者に利用されている場合も多くありました。）
現在では原状回復についても「民法改正」で明文化されており、特約として合意が交わされていたとしても、必ずしも有効とされるとは限らず、社会秩序や公序良俗と照らし合わせて明らかに賃借人さんの利益を脅かすような内容であったり、強行法規に抵触するような内容の場合は無効となる場合があります。
■敷引（シキビキ）とは？
関西地方特有の不動産賃貸の慣習として、「敷引」というものがあります。
賃借人さんが部屋を借りる契約の際に、大家さんに預けた敷金や保証金のうち、一定の部分について返却しない旨の特約をした場合の「返却しない部分」のことを「敷引（シキビキ）」といいます。
敷金や保証金と異なるところは、敷金は「預り金」として「返却することを前提」としているのに対し、「敷引」は「返却しない事を前提としている」（担保目的ではない）という事です。
民法改正に伴って、この「敷引」に関する見解がどうなるのか？という話が注目されていました。
この点について、公益社団法人前日本不動産協会のＱ＆Ａに掲載されていました。
民法の規定では、賃借人は通常損耗については原状回復義務を負わず、敷金や保証金から通常損耗の回復費用は差し引かれることはありません。
ところが、敷引特約では、通常損耗の回復費用を敷引金として敷金や保証金から差し引くものですので、民法の原則に比べると消費者である賃借人の義務を加重していることになります。
そして、これが信義則に反し、消費者の利益を一方的に害するものと評価されれば、敷引特約は無効と解されることになります。つまり、敷引特約は、消費者契約第10条に該当するか否かが問題点とされてきたものです。
公益社団法人前日本不動産協会のＱ＆Ａには、平成23年3月の最高裁判所の判例（敷引特約が有効と判断されたもの）が合わせて掲載されていましたが、改正民法施行が令和2年4月1日ですので、今後この判例とは異なる判例が出る可能性も大いにあると（個人的には）思っています。
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